Bausparverträge unter der Lupe
Die Wette auf den Zins …
… hat Bausparkassen in Bedrängnis gebracht. Die Kalkulation ist für Bausparer sowie Bausparkassen ungünstig aufgegangen. Das Niedrigzinsumfeld hat negative Auswirkungen auf das Gesamtgeschäftsmodell: Altvertragskunden mit attraktiver Guthabenverzinsung werden von Bausparkassen in verschiedenster Weise drangsaliert. Die Bausparkassen ihrerseits leiden unter der Abwendung von ihren teuren Bausparkrediten seitens der Bausparer.
Keine Rendite beim Bausparvertrag
“Das Thema ist komplex”, gibt Michael Schild, ein Experte für Immobilienfinanzierung für Privatleute bei der Dr. Klein Privatkunden AG, zu. In Deutschland gibt es 30 Millionen Bausparverträge. Für viele Verbraucher ist die staatliche Förderung ein Grund, sich für diese Form der Immobilienfinanzierung zu entscheiden. Es sind gehäuft Auszubildende, junge Familien und Wohneigentümer mit Modernisierungsbedarf, die durch Bausparen auf günstige Darlehen hoffen und deswegen jahrelang auf Kapitalerträge verzichten. Mit einem Bausparvertrag werden 40 Prozent der Bausparsumme sieben Jahre angespart. Für die restlichen 60 Prozent gibt es ein Bauspardarlehen, das in etwas zehn Jahren abgezahlt wird. Guthaben- sowie Darlehenszinsen werden im Vorfeld verbindlich festgelegt.
Die Rendite in der Ansparphase liegt praktisch bei null und bei Vertragsbeginn wird eine teure Abschlussgebühr fällig. Zusätzlich werden Extra-Gebühren für die Kontoführung sowie das Bauspardarlehen berechnet. Hypothekendarlehen für Immobilien sind in einem Niedrigzinsumfeld an vielen Stellen günstig zu bekommen. Zudem ist in der Regel die Bausparsumme für die komplette Finanzierung zu niedrig, sodass ohnehin ein zusätzliches Annuitätendarlehen bei einem anderen Kreditinstitut beantragt werden muss. Da ist es häufig sinnvoll, die gesamte Spar- und Finanzierungsphase ohne einen Bausparvertrag zu organisieren.
Auszubildende und junge Familien als Zielgruppe der Bausparkassen
Über eine halbe Million Menschen unter 25 Jahren schließen jährlich einen Bausparvertrag ab. Sie verpflichten sich, für sieben Jahre in einen Sparvertrag einzuzahlen, der keine Rendite einbringt, gelockt von der Arbeitnehmersparzulage, der Wohnungsbauprämie sowie den vermögenswirksamen Leistungen. Die staatlichen Zuschüsse unterliegen Einkommensgrenzen: Bei Ledigen gilt eine Obergrenze von 25.600 Euro, um eine Wohnungsbauprämie in Höhe von 45,06 Euro für eine Sparleistung von 512 Euro im Jahr zu erhalten. Die maximale Sparzulage von 43 Euro gibt es bei 470 Euro Einzahlung, allerdings nur bis zu 17.900 Euro zu versteuerndem Bruttoeinkommen.
Familien werden ab 2018 erneut gefördert. Je Kind will der Staat 1.200 Euro pro Jahr maximal zehn Jahre in Form von Baukindergeld zahlen. Das Familieneinkommen darf allerdings nicht über 75.000 Euro plus 15.000 Euro Freibetrag pro Kind liegen. Eltern, die zwischen 2005 und 2017 eine eigene Immobilie gekauft und diese nur aus eigenen Kräften finanzieren, dürften sich ungerecht behandelt fühlen. Die gute Neuigkeit für zukünftige Eigenheimbesitzer ist, dass das Baukindergeld nicht an einen Bausparvertrag gebunden ist. Eine unabhängige Ansparung ohne Fördermittelverlust ist möglich: Hier bietet sich ein renditestarker Aktienfondssparplan an.
Ein Beispiel für die Komplexität eines Bauspardarlehens
Für einen Immobilienkauf muss viel Eigenkapital angespart werden. Leider gelingt dies selbst bei hoch angesetzten Sparbeiträgen kaum mit einem Bausparvertrag. Sie kommen bei einer monatlichen Einzahlung von 400 Euro und einer Verzinsung von 0,5 % nach sieben Jahren auf 34.200 Euro. 33.600 Euro stammen einzig aus Ihrer Sparleistung: Sie erhalten in sieben Jahren 600 Euro Zinsen. Hiervon müssen Sie allerdings 855 Euro abziehen, denn bei der entsprechenden Bausparsumme (85.500 Euro) verschlingt die Abschlussgebühr die ersten zwei Sparraten komplett. Sie machen ein Minusgeschäft in Höhe von 255 Euro, weil die Abschlussgebühr den Gesamtzinsertrag übersteigt. Bei einer Sparrate von 400 Euro erhalten Sie auch nicht die staatliche Höchstförderung, sondern etwa 500 Euro aus VL-Leistungen, Sparzulagen und Wohnungsbauprämien. Insgesamt erhalten Sie für 33.600 Euro einen Wertzuwachs von 250 Euro in sieben Jahren. Zum Vergleich: Sie erwirtschaften mit unserem Aktienfonds-Sparplan mit 400 Euro monatlich nach sieben Jahren etwa 11.000 Euro Zinsen und erreichen ein Endkapital von 44.600 Euro.
Nach der Sparphase bekommen Sie das Bauspardarlehen in Höhe von 51.650 Euro zugeteilt. Dieses muss innerhalb eines Jahres nach Bereitstellung in Anspruch genommen werden, ansonsten werden Bereitstellungsgebühren berechnet. Sie könnten eine Immobilie für etwa 77.500 Euro erwerben, denn Sie müssen ca. 10 % Kaufnebenkosten einkalkulieren. Das wird Ihnen vermutlich nicht gelingen: Sie brauchen eine Zusatzfinanzierung. Hier kommt Ihnen die niedrige Verzinsung des Bausparvertrags in die Quere: Für eine Immobilienfinanzierung müssen etwa 20 % finanzielle Eigenleistungen vorliegen. Sie greifen in diesem Fall auf 33.850 Euro zurück. Insgesamt könnten Sie ungefähr eine Finanzierung von 170.000 Euro erreichen. Mit einer Ansparung beim NDAC haben Sie eine deutlich bessere Ausgangsposition: Für Ihr Eigenkapital von 44.600 Euro (20 %) könnten Sie eine Immobilie für etwa 223.000 Euro finanzieren.
Wie schon der Experte von der Finanzierungsberatung zugab: Das Thema Bausparen ist komplex. Einfacher und übersichtlicher funktioniert Sparen beim NDAC!
