Was ist eine Immobilienblase?

Die Immobilienblase – Schrecken mit einem erschreckenden Ende

Die Finanzblase ganz allgemein ist als Spekulationsblase eine Marktsituation, in der die Preise für die zum Spekulationsobjekt gewordenen Produkte und Waren bei einem weit überdurchschnittlich hohen Umsatz ihren eigentlichen inneren Wert deutlich übersteigen. Der Duden definiert die Blase als einen mit Luft gefüllten kugeligen Hohlraum innerhalb eines festen oder auch flüssigen Stoffes. Wenn die Blase platzt, dann bleibt buchstäblich nichts übrig. Die in der Blase enthaltene Luft vermischt sich mit der Außenluft. Im Volksmund wird von „heißer Luft“ gesprochen. Spekulieren heißt, auf etwas in der Zukunft Liegendes zu hoffen oder damit zu rechnen, ohne dass Gewissheit auf Erfolg besteht. Anders gesagt: Spekulieren ist die Vorstufe zum Wetten.

Die Immobilienblase ist eine solch typische Spekulationsblase in Bezug auf die Immobilie als Wohneigentum. Im weitesten Sinne ist damit der Immobilienmarkt gemeint. Bei einer Blasenbildung kommt es zur sichtbaren Überbewertung von Immobilien; ihr Handelswert steigt und steigt und steigt, ganz unabhängig sowie losgelöst von ihrem tatsächlichen Wert. Bildlich gesprochen wird der Immobilienpreis ohne Substanz innerhalb der Blase künstlich aufgeblasen. Im Grunde genommen ist das Blaseninnere hohl und wertlos. Diese Situation tritt jedoch erst dann zutage, wenn die Blase platzt und sie sich im wahrsten Sinne des Wortes in Nichts auflöst.

Immobilienblase ist nicht gleich Immobilienblase

Der Begriff Immobilienblase ist weder einheitlich noch rechtsverbindlich definiert. Insofern lässt er sich auch nicht allzu präzise auf einen bestimmten Sachverhalt anwenden oder begrenzen. Vereinfacht gesagt handelt es sich um eine unverhältnismäßige bis unangemessene Preisübertreibung bei den Immobilien, die sich sachlich weder rechtfertigen noch argumentativ begründen lässt. Zu den Einflüssen, die zu einer Immobilienblase führen können, gehören neben einigen wenigen sachlichen Argumenten vielfach Emotionen, subjektive Empfindungen oder Eitelkeiten bis hin zu einem ungesunden Wettbewerb unter Banken als den Immobilienfinanciers.

Bei der Bildung einer Immobilienblase wird von vielen Seiten aus vermutet, gemunkelt, gerätselt, gewarnt und spekuliert. Etwas Handfestes gibt es nicht. An handfesten Entscheidungen ist auch niemand interessiert, weil jeder Beteiligte auf seinen eigenen persönlichen und wirtschaftlichen Vorteil bedacht ist. Bestenfalls möchte jeder an der sich abzeichnenden Immobilienblase Beteiligte für sich noch das Beste herausholen. Direkt beteiligt sind Darlehensgeber und Darlehensnehmer; sprich die Immobilienbesitzer als Investoren und Kapitalanleger sowie die Banken und Sparkassen als Financiers der Fremdmittel.

So entwickelt sich eine potenzielle Immobilienblase

Umgangssprachlich wird von einer Blasenbildung gesprochen. Gemeint ist damit der über einen längeren Zeitraum andauernde Entwicklungsprozess. So verhält es sich auch mit der Immobilienblase. Sie kommt nicht von jetzt auf gleich oder von heute auf morgen, sondern sie entwickelt sich langsam, aber stetig.

Einer der Hauptgründe in der heutigen Zeit ist die Immobilienfinanzierung mit ihrer Niedrigzinspolitik. Von ihr behaupten zunehmend mehr Experten, dass sie schon in absehbarer Zeit von der Negativzinspolitik abgelöst wird. Demzufolge zahlt der Bauherr oder Immobilienkäufer nicht nur keine Zinsen, sondern er tilgt weniger als er an Immobiliendarlehen ausgezahlt bekommt. Das wären geradezu paradiesische Zustände – auf den ersten Blick.

Billiges Baugeld fördert den Wohnungsbau und damit das Wohneigentum. Der Kapitalanleger kann preisgünstig bauen und teuer vermieten. Seine rechnerische Rendite basiert auf Mehreinnahmen und Minderausgaben. Die Banken ihrerseits vergeben mehr und mehr Immobiliendarlehen bei einer marginalen bis hin zu Negativrendite. Der Bauherr hat in diesen Zeiten zwei Möglichkeiten für seine Immobilienfinanzierung.

– Er kann seine Monatsbelastung dadurch senken, dass er kaum Zinsen und die übliche Tilgung von ein bis zwei Prozent bezahlt. Das hilft seiner Bonität gegenüber der Bank, die ihre Kreditwürdigkeitsprüfung in erster Linie auf die monatliche Zahlungsfähigkeit abstellt

– Die niedrige oder gar wegfallende Zinszahlung wird durch eine adäquat höhere Tilgung ausgeglichen. Der monatliche Schuldendienst bleibt auf dem ansonsten üblichen Niveau mit der Folge, dass die Immobilie deutlich früher als in normalen Zeiten abbezahlt und schuldenfrei wird

Hauptschuldner und Verursacher sind die Geldgeber, wie spätestens anlässlich der US-Immobilienblase gegen Ende des letzten Jahrzehnts deutlich wurde. Die US-Banken waren bei der Immobilienfinanzierung deutlich zu großzügig; man könnte auch sagen zu oberflächlich bis zu nachlässig. Das ist die kreditinduzierte Immobilienblase.

Von einer fiskalinduzierten Immobilienblase wird gesprochen, wenn der Staat mit seinen finanziellen Möglichkeiten die Schaffung von Wohneigentum fördert und es dabei zu Fehlentwicklungen kommt. Auch das zeigt sich erst im Laufe der Zeit und im Nachhinein. Ein Beispiel dafür waren die steuerlichen Anreize für die Immobilienfinanzierung in den beigetretenen Bundesländern direkt nach der politischen Wiedervereinigung. Immobilien wurden „en masse“ gebaut und gekauft. Anschließend war das Angebot deutlich größer als die Nachfrage. Die Ausgaben für Kapitalanlagen waren getätigt, während die Einnahmen zur Refinanzierung ausblieben. Das Ergebnis: Ein finanzielles Desaster für Gläubiger und Schuldner, für Banken und Immobilienbesitzer. Mit staatlicher Hilfe hat sich eine Schuldenfalle mit fehlenden Einnahmen für alle Betroffenen entwickelt. Den Banken fehlte das verliehene Geld nebst den Zinsen, weil die Investoren ihrerseits mangels Mieteinnahmen und Eigenkapital zahlungsunfähig und schlimmstenfalls insolvent wurden.

Die Immobilienblase platzt – was nun

Das Platzen der Immobilienblase ist gleichbedeutend mit einem nicht mehr vermeidbaren Einbruch der Nachfrage. Diese Situation wird als Überhitzung des Immobilienmarktes bezeichnet. Wenn es einmal soweit ist, dann gibt es kein Zurück. Der einsetzende Preisverfall wird zusätzlich durch eine Abwärtsspirale begünstigt. Das gesamte Gefüge kommt unaufhaltsam ins Rutschen. Die Rückkoppelung innerhalb der Bauindustrie hat Auswirkungen auf Arbeitsplätze und auf die wirtschaftliche Situation des gesamten Handwerks.

– Gibt die Bank kein Geld, kann nicht gebaut oder gekauft werden

– Hat der Bauherr kein Geld, kann er keine Aufträge vergeben

– Gibt es für den Handwerker nichts zu arbeiten, wird er kurz über lang entlassen

– Die Bank muss auf ihre Forderung aus der Kreditrückzahlung mit Tilgung und Zinsen verzichten

– Der Immobilienbesitzer muss sein Zuhause wegen Zwangsversteigerung verlassen, weil er nicht zahlen kann

– Im Endeffekt hilft der Sozialstaat mit Steuergeldern

Die Banken werden, so wie in den USA, finanziell gestützt oder wie in Deutschland die Commerzbank teilverstaatlicht

Der zahlungsunfähige Bürger verliert sein Zuhause, seinen Job und ist auf staatliche Transferleistungen angewiesen

Auswirkungen der geplatzten Immobilienblase

  • auf den Financier

Für die Kreditinstitute ist das Hauptproblem die zunehmende Divergenz zwischen der Kreditvergabe und dem sinkenden Immobilienwert. Das gilt für privates Wohneigentum ebenso wie für Gewerbeimmobilien. Auch bei einer früheren Teilfinanzierung von beispielsweise 70 oder 80 Prozent des Immobilienwertes schmilzt diese „Reservespanne“ für den Fall einer Zwangsversteigerung, weil der Wertverlust noch höher ist. Hinzukommt, dass während der Immobilienblase der gesamte Immobilienmarkt zum Erliegen kommt, wie man sagt einbricht. Beide Seiten, also Banken und Bauherren sind übervorsichtig. Es bleibt nichts weiter übrig als abzuwarten.

Und jetzt kommt das Schlimme an der aktuellen Situation: Die Zukunft wird mit den irgendwann wieder steigenden Zinsen nicht besser. Fachleute sind davon überzeugt, dass im Laufe des kommenden Jahrzehnts die Schaffung von Wohneigentum dank steigender Bauzinsen wieder deutlich teurer wird. Doch deswegen hat der private Bauherr nicht mehr Geld. So bleibt der zukünftige Immobilienmarkt vorwiegend Kapitalanlegern und Investoren vorbehalten beziehungsweise überlassen. Die können für teures Geld bauen und verlangen dann noch teurere Mieten. Ob und inwiefern dann noch die schon heute recht löcherige Mietpreisbremse hilft, wird eine der spannenden Fragen sein.

  • auf den Immobilienbesitzer

eines schuldenfreien Eigenheims

Die Situation ist ganz einfach: Wer keine Immobilienverpflichtungen hat, der ist fein raus. Der Hausbewohner ist nicht nur Besitzer, sondern rechtmäßiger Eigentümer. In der dritten Abteilung des Grundbuches gibt es keine Eintragungen zu seinen Lasten.

eines Eigenheims mit laufender nebst Anschlussfinanzierung

Kritisch wird die Situation, wenn auf die aktuell günstige eine zukünftige Anschlussfinanzierung folgt. Die Immobilienfinanzierung stammt mit ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung und Bonitätsbewertung aus der Zeit vor der Immobilienblase. Schwierig wird es für den Immobilienbesitzer mit einem eher niedrigen Einkommen bei einer dementsprechend schwachen Bonität. Mitverursacher dieser kaum abwendbaren Misere ist der Kreditgeber mit seiner großzügigen Kreditvergabe. Jetzt, Jahre später muss er damit rechnen, den Restsaldo des Immobiliendarlehens ausbuchen oder die Immobilie zwangsversteigern zu müssen. Damit das plus minus null für ihn ausgeht, braucht er einiges Glück. Von einem guten Geschäft mit Gewinn ist der Kreditgeber weit entfernt. Der Immobilienbesitzer sitzt in der Klemme, weil sich das Zinsniveau überall nach obenhin ändert. Der Traum vom schuldenfreien Eigenheim für die spätere Altersvorsorge endet in einer bitteren Erfahrung.

  • auf den Hausbauer

In der Überhitzungsphase auf dem Immobilienmarkt besteht die Gefahr, dass zu überteuerten Kosten gebaut bzw. auch gekauft wird. Die Chancen sind günstig, und Grundstücke sind ebenso knapp wie Handwerker in diesen Zeiten des Immobilienhype. Wer kann, der zahlt auch überhöhte Preise und hofft auf eine Wertstabilisierung bis hin zum Wertzuwachs. Doch der Schein trügt: Noch „wertvoller“ als vor und während einer Immobilienblase kann die Immobilie nicht werden. Bis zum Abschwung ist es nur eine Frage der Zeit. Der Fehler des Bauherrn oder Hauskäufers ist das falsche Timing. Wer nicht unbedingt kaufen muss, der sollte in dieser Zeit Ruhe bewahren und abwarten. Die Chancen stehen gut, im Laufe des kommenden Jahrzehnts einen fünfstelligen Betrag für dieselbe Immobilie einsparen zu können oder anders gesagt nicht fremdfinanzieren zu müssen.

Mögliche Immobilienblase in Deutschland – bundesweit oder eher regional

Der Schock der US-Immobilienblase aus Ende der 2000er-Jahre sitzt noch heute recht tief. Zehn Jahre danach fragen sich Experten, ob eine ähnliche Immobilienblase auch in Deutschland möglich ist. Die Antwort lautet aus mehrerlei Sichtweise eindeutig: Nein. Dazu einige Vergleichszahlen.

Die Immobilienblase in den USA war nicht flächendeckend, sondern punktuell in einzelnen Bundesstaaten. Mit ihren gut 9,8 Mio. km² sind die USA etwa 27 Mal so groß wie Deutschland. Kalifornien beispielsweise ist deutlich größer als die Bundesrepublik, und der Bundesstaat Texas knapp zweimal so groß. Eine deutsche Immobilienblase ist bis auf Weiteres nicht zu befürchten. Anders hingegen ist die Situation in Ballungsgebieten und Metropolregionen mit den zehn bis zwölf größten deutschen Städten. Hier ist einerseits der Mietwohnraum knapp und teuer; andererseits werden überwiegend teure Komfortwohnungen in Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage gebaut. In Städten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Düsseldorf ist zum Ende des Jahrzehnts hin der Wohnungsmarkt schon deutlich überhitzt. Das gilt primär für die Innenstädte und dehnt sich sukzessive auf die Stadtränder aus. Für ländliche Gebiete gibt es keinerlei Gefahr einer Immobilienblase.

Die Immobilienpreise werden in den kommenden Jahren nicht soweit sinken, dass es zu einer platzenden Immobilienblase kommen kann. Das derzeitige hohe Preisniveau bei Immobilien in den Speckgürteln der Großstädte wird sich absehbar nicht ändern.

Die erste Nagelprobe kommt dann, wenn sich die EZB-Zinspolitik ändert; wann immer das auch sein wird.

Fazit zur Immobilienblase

  • Bauherren und Käufer von Eigentumswohnungen müssen sich mit den derzeitigen Immobilienpreisen abfinden; hier sind sie hoch bis überhöht, dort bleiben sie weiterhin auf einem normalen Niveau
  • Eine deutsche Immobilienblase wird es nicht geben; wenn überhaupt, dann handelt es sich um mehrere regionalen Immobilienblasen
  • Die Immobilienblase muss losgelöst von der Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Großstädten betrachtet werden
  • Einmal abgesehen von sozial gefördertem Wohnraum gilt für alle anderen Wohnungen der marktwirtschaftliche Grundsatz von Angebot vs. Nachfrage auf dem freien Wohnungsmarkt
  • Anleger haben als Alternative zum Betongold die Möglichkeit, in internationale Immobilienfonds zu investieren
  • Lohnend bis lukrativ ist darüber hinaus ein Investment in Immobilienaktien von internationalen Baukonzernen und deren Zulieferindustrie

Der Vorteil dabei: Wenn es zu einer Immobilienblase kommen sollte, dann sind Immobilienaktien einfacher und schneller verkauft als die Immobilie selbst oder als Anteile an Immobilienfonds

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