Immobilienfonds – mit geringen Beträgen in Immobilien
Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in Immobilienobjekte investieren. Sie ermöglichen es den Käufern, sich mit geringen Mitteln an Immobilien zu beteiligen. Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwalten diese Fonds treuhänderisch. Nach dem Investmentgesetz bilden Immobilienfonds ein geschütztes Sondervermögen.
Arten von Immobilienfonds
Immobilienfonds existieren als offene und geschlossene Fonds. Bei diesen offenen Fonds erhalten Investoren die Möglichkeit, nach Einhaltung bestimmter steuerlicher Voraussetzungen, ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Darüber hinaus können Fondsmanager offener Fonds in eine unbegrenzte Anzahl Immobilien investieren. Kapitalanlagegesellschaften emittieren geschlossene Immobilien-Fonds vorrangig zur Finanzierung einer bestimmten Immobilie, sozusagen im Sinne einer Gemeinschaftsfinanzierung. Investoren haben hier jedoch nicht die Möglichkeit, ihre Anteile an die Fondsgesellschaften zurückzugeben. Die Fondsgesellschaften schließen eine Rücknahme der Fondsanteile aus. Geschlossen Fonds sind aufgrund der zukünftigen Mieteinnahmen und Gewinne, die eine Investition in geschlossene Immobilienfonds interessant machen. Ein Verkauf der Fondsanteile ist nur auf dem Sekundärmarkt möglich, wenn sich ein interessierter Käufer findet. Je nachdem für welche Zielgruppe die Investmentgesellschaften diese Fonds auflegen, unterscheiden Fondsgesellschaften zwischen Publikums- und Spezialfonds. Eine Investition in Publikumsfonds steht für jedermann offen zur Verfügung. Spezialfonds sind einem begrenzten, voranging institutionellen, Investorenkreis vorbehalten.
Die Immobilienprojekte
Der offene Immobilienfond investiert vorrangig in verschiedene Großprojekte und Luxusimmobilien. Einkaufszentren gehören zu den beliebtesten Investitionsobjekten bei diesen Fonds. Auch Beteiligungsgesellschaften an Immobilien können hierunter fallen. In jüngster Zeit werden zudem lukrative Immobilien-Fonds am Markt angeboten, die in Wohnimmobilien investieren. Da Fondsmanager in einem offenen Immobilienfonds verschiedene Objekte zusammenfassen, verteilt sich das Risiko der Anlage auf mehrere Immobilien. Stellt sich eine Immobilie als Fehlinvestition heraus, bezweckt das Fondsmanagement damit, dass die anderen Fondsimmobilien diesen Verlust auffangen und bestenfalls ausgleichen. Dies fällt unter den Begriff Diversifikation. Daher ist über einen offenen Immobilienfonds eine diversifizierte Anlage in Immobilien möglich.
Oft steht beim Kauf eines geschlossenen Fonds mit Immobilien das genaue Objekt der Investition noch nicht fest. Hier beschreiben die Fondsmanager anhand von Kriterien, in welche Art von Immobilie die Investition gehen wird. In ihrer Natur sind geschlossene Immobilienfonds daher risikoreicher als offene Fonds.
Geschütztes Sondervermögen
Die KAG ist dafür verantwortlich, den Immobilienfonds aufzulegen und ihn als Sondervermögen zu verwalten. Der Gesetzgeber trennt Sondervermögen rechtlich von dem Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft. Dies ist im Falle einer Insolvenz der KAG wichtig, da Sondervermögen nicht in die Konkursmasse der KAG fällt. Dies bedeutet, Sondervermögen dient nicht dazu, die Schulden der KAG zu begleichen. Damit ist das Fondsvermögen rechtlich geschützt und das Emittentenrisiko dieser Anlage ausgeschaltet.
Beteiligung über Fondsanteile
Wer sich in Immobilienfonds engagieren möchte, kauft über die Hausbank Fondsanteile von der Fondsgesellschaft. Alternativ ist es möglich, börsengehandelte Fondsanteile über einen Broker an der Börse zu kaufen. Fondsanteile können zu geringen Beträgen erworben werden und stellen einen bestimmten Prozentsatz am Gesamtfonds dar. Rechtlich gesehen fallen Fondsanteile in die Kategorie der Wertpapiere.
Risiken bei diesen Fonds
Immobilieninvestitionen über Fonds auf Immobilien bergen einige Risiken. Zum einen können Liquiditätskrisen bei offenen Immobilien-Fonds auftreten, wenn in Krisenzeiten Anleger ihr Kapital vermehrt zurückfordern. Zu hohe Liquiditätsreserven können jedoch ebenfalls der Renditeentwicklung schaden. Auch Fremdwährungsgeschäfte haben in der Vergangenheit die Performance von Immobilienfonds belastet. Bei geschlossenen Immobilien-Fonds wirkt sich oft die fehlende Möglichkeit der Rückgabe nachteilig aus, vor allem dann, wenn die Fondsentwicklung nicht den Wünschen entspricht.zu Fonds
