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Was ist eine Immobilienblase?

Definiert wird eine Immobilienblase als eine Form einer Spekulationsblase. Dabei verzeichnen wir auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Marktes eine deutliche Überbewertung im Bereich der Immobilien. Kurz- oder mittelfristig erreicht der Markt für Immobilien einen Höchststand, danach fallen die Preise wegen fehlender Nachfrage in diesem Segment. Die Geschichte der Immobilienblasen reicht weit zurück. Eine erste derartige Blase wird bereits aus den Jahren 1343 bis 1346 aus dem Norden Italiens überliefert und an die letzte aus Jahre 2008 in Irland erinnern sich vielleicht die meisten noch.

Warum kommt es zu einer Überhitzung des Marktes?

Wir unterscheiden in der Regel zwei Arten von Blasen in diesem Sektor, die kreditinduzierte Immobilienblasen und die fiskalinduzierte Immobilienblasen.

Kreditinduzierte Immobilienblasen entstehen auf Grund einer deutlichen Ausweitung und/oder Verbilligung des Angebots an Immobilienfinanzierungen, die auf vielfältige Ursachen zurückzuführen sind. Als Effekt ist häufig eine zu geringe Markttransparenz aber auch geringe Marktregulierung zu beobachten.

Fiskalinduzierte Blasen dagegen basieren auf staatlichen Eingriffen in den Immobilienmarkt. Durch spezielle steuerliche Anreize, kommt es ebenfalls zu erheblichen Fehlentwicklungen in diesem Bereich. Eine spät erkennbare Fehlentwicklung (ein Haus zu bauen ist schließlich auch nicht in einem Monat gemacht, egal ob es ein privater Häuslebauer hochzieht oder eine Immobiliengesellschaft) wird durch eine träge agierende staatliche Steuerungspolitik sowie eine träge Marktentwicklung begünstigt. (Als Beispiel gilt hier die durch falsche Steueranreize angetriebene Investitionspolitik nach der Wiedervereinigung in den neuen Bundesländern, die zu empfindlichen Verlusten bei vielen Kapitalanlegern führten und dort sehr viel leer stehende Immobilien hinterließen)

Der Niedrigzins

Zur Zeit strömt sehr viel Kapital in den Aktiensektor und natürlich auch in das „Betongold“, Die Zinsen sind niedrig und das wird auch nach den Ankündigungen der Europäischen Zentralbank noch eine Weile so bleiben. In einigen Gebieten in Deutschland geht der Trend wirklich schon in eine überhitzte Richtung. Die Preise für ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage im Immobiliensektor sind exorbitant gestiegen. Auch die Mieten halten Schritt mit den Preisen für Immobilien in den Ballungsgebieten, da hilft bis jetzt auch keine Mietpreisbremse. Ein neuer Nachfrageboom nach Wohnimmobilien kam dann durch die ankommende Menschen aus den Krieggebieten zustande.

Das Niedrigzinsumfeld lädt die Kreditinstitute geradezu ein, durch die Kreditvergabe mehr zu verdienen. Dass die bestehenden Kreditvergabestandards dabei noch nicht aufgeweicht wurden, bedeutet aber nicht, dass es auch in der Zukunft so bleiben muss. Wenn wir davon ausgehen, dass die Zinsen mittelfristig wieder steigen werden, dann kann es durchaus zu einigen Wirbeln auf dem Immobilienmarkt kommen, aus der Überhitzung wird ganz schnell eine Krise. Die Kredite können in Größenordnungen nicht mehr bedient werden, weil die Nachfrage dann zurück geht oder ganz wegbricht. Die Krise der privaten Wohnimmobilien aus dem Jahr 2007 deren Ausbruch in den USA in der Folge das gesamte Weltfinanzsystem durchschüttelte, lieferte dafür die Vorlage. Eine gewisse internationale Ansteckungsgefahr besteht auch durch die latente Immobilienkrisengefahr in China und anderen Ländern. Das Ausbrechen dort dürfte dann nicht nur die deutsche Immobilienwirtschaft in einige Schwierigkeiten bringen.

Aber so weit ist es Deutschland noch nicht. Genauere Erkenntnisse werden wir aus der Niedrigzinsumfrage, eine Art Zins-Stresstest, ableiten können. Die Bundesbank führt diese Umfrage aktuell zusammen mit der Finanzaufsicht BaFin durch.

Fazit:

Bauherren sollten sich die Niedrigzinsen im Kreditvertrag langfristig sichern und die Niedrigzinsen mit höheren Tilgungsraten kombinieren. Je früher sie fertig sind mit den Ratenzahlungen, umso weniger können ihnen künftige Krisen im Immobiliensektor etwas anhaben.

Anleger sollten sich in breit streuenden internationalen Immobilienfonds engagieren. Geschlossene Immobilienfonds sind teilweise mit einem hohen Risiko verbunden und setzen ein großes Vertrauen in das Fondsmanagement voraus. Sie sind nur Kennern der Materie zu empfehlen, die auch einmal mit einem Verlust leben können.

Wer von dem Boom jetzt profitieren will, der sollte sich auf jeden Fall überlegen, in Immobilienaktien zu investieren. Auch entsprechende Aktien der Baukonzerne und deren Zulieferer lassen Anlegerherzen höher schlagen. Wer das Risiko dabei weiter reduzieren möchte, greift entweder zu einem aktiv gemanagten Fonds oder zu einem passiven speziellen Indexfonds (ETF) mit diesem Thema.

Der Vorteil dieser Papiere liegt auf der Hand. Sollte es mittelfristig zu einem Platzen einer Blase in diesem Anlagesegment kommen, dann sind Aktien und Aktienfonds schneller verkauft als Immobilien und Immobilienfondsanteile.